Rayiç Şoku: Tapu ve Vergiler Katlandı, Piyasa Sarsıldı

Ankara’da belediyelerce açıklanan yeni rayiç bedeller, gayrimenkul işlemlerinde vergi yükünü bir anda katladı. Tapu işlemlerinde esas alınan bu bedellerin yükselmesiyle birlikte tapu harçları ve değer artış kazancına bağlı gelir vergileri 4 ila 5 kat arasında artış gösterdi. Sektörde “vergi şoku” olarak nitelendirilen gelişme, hem alıcıları hem de satıcıları hazırlıksız yakaladı. Belediye yazılarında yer alan yeni rayiç değerler, vergi matrahlarını dramatik biçimde yükseltti. Bu durum, tapu harçlarının piyasanın kaldırabileceği seviyelerin çok üzerine çıkmasına yol açtı. Sonuç olarak bazı alıcılar satın alma kararlarından vazgeçerken, satıcılar da satış ilanlarını geri çekmeye başladı. Hatta daha önce imzalanan bazı satış sözleşmelerinin iptal edildiği belirtiliyor. Özellikle beş yıl dolmadan taşınmazını satmak isteyen mülk sahipleri açısından tablo daha da ağırlaştı. Mevzuat gereği, bu satışlarda değer artış kazancı üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Yeni rayiç bedellerle birlikte bu vergi kalemi, satış maliyetlerinin en büyük unsurlarından biri haline geldi. Çarpıcı örneklerden biri Çankaya’da yaşandı. Aralık 2022’de 2,5 milyon TL değer biçilen bir gayrimenkulün rayiç bedeli, Ocak 2026 itibarıyla 11 milyon TL’ye yükseldi. Bu artış sonucunda tapu harcı yaklaşık 800 bin TL’ye, gelir vergisi ise 1 milyon 450 bin TL seviyesine çıktı. Alıcı ve satıcıların belediyelere yaptığı itirazlar ise sonuçsuz kaldı. Belediyeler, artışların Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen yeni vergi dilimleri doğrultusunda yapıldığını belirterek geri adım atmadı. Sektörün önde gelen firmalarından Gayrimenkul PR yetkilileri, yaşanan gelişmenin piyasada ciddi dalgalanmalara yol açabileceği uyarısında bulundu. Yetkililer, “Bir gecede maliyet tablosu tamamen değişti. Birden fazla taşınmazı olan mülk sahipleri, ağır vergi yükünden kaçınmak için satışa yönelebilir. Bu durum kısa vadede arzı artırarak fiyatlar üzerinde baskı oluşturabilir. Öte yandan inşaat firmaları maliyetlerinin altında satış yapmak zorunda kalabilir. Vergi yükü fiyatlara yansıtılırsa piyasada donma riski ortaya çıkar” değerlendirmesinde bulundu. Sektör temsilcileri, yeni dönemin hem alıcı hem de satıcı açısından alışılması zor bir süreç başlattığını ifade ediyor. Buna karşın kamu ve belediyelerin tapu harcı ve vergi gelirlerinde önemli bir artış yaşanmasının kaçınılmaz olduğu da dile getiriliyor.